為什麼建商都聽代銷怎麼說？ 別再用房仲業的印象看代銷 房仲幫產品找到對的人， 代銷為對的人「打造產品」 別只用廣告業的思維想代銷 廣告訴求銷售的機會， 代銷懷抱著「規劃宜居家園」的使命 風光完銷的背後●代銷經理人這樣養成 土地取得／產品定位／廣告企劃／建築規劃 室內格局／銷售實務／客戶經營 ／地政法律 ● 適用讀者 志在房地產業必讀教本 代銷經理人／代銷新鮮人／不動產經紀人 土地開發人員／建設公司產品規劃人員 廣告從業人員／行銷企劃人員 【詳細資料】 誠品26碼/2681693561009 ISBN13/9789577055781 ISBN10/9577055788 EAN/9789577055781 頁數/328 尺寸/16X23X2.1CM 開數/18K 級別/無 裝訂/平裝 語言/中文/繁體 重量/650g ■作者簡介 許惠喻 學歷：東吳大學法律系 經歷： 海悅廣告專案經理 上市公司代銷管理專案經理 永然法律研究中心、財團法人建築中心預售屋行銷課程講師 代銷公司員工訓練講師 專長及出版計畫：●代銷公司員工教育訓練、市場調查暨代銷接案提報訓練 ●房地產住宅市場調查、分析及區域競爭產品分析 ●建設公司市場開發提案 ●住宅產品規劃分析：產品定位分析及客源客層分析、建築立面、景觀、燈光設計及室內格局規劃建議、建築團隊建議、建材規劃建議 ●銷售案前籌備：排定作業流程表及工作進度表、廣告預算編列、分配專案組織任務、製訂底價表及銷售價目表、遴選協力廠商及銷售人員 ●廣告企劃執行：廣告策略主軸、廣告表現及媒體計劃、基本銷售道具製作、廣告企劃與媒體效益分析調整 ●現場銷售執行：產品銷控及銷售策略、現場人員管理、配合銷售節奏調整企劃媒體方向、銷售成果成效分析檢討（結案報告） ●編定各項銷售手冊：委託銷售合約書、銷售講義及銷售答客問手冊、房地（預定）買賣合約書、個案結案報告書 ●代銷管理：代銷公司房屋銷售收款暨相關行政作業須知、現場簽約等業務 ●辦理工程變更、銀行對保等交屋業務。 張明義 學歷：中央大學資管所碩士 經歷：湯姆龍董事長特助 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場－總物業經理 羽田機械資訊－股長 專長及出版計畫：●市地重劃 ●都市更新 ●工業用地開發 ●購物中心招商及營運 ●房地產投資與管理 ●房地產研調 ●物業管理 ●預售屋代銷 ●法拍屋買賣 ●防水防漏對策 ●弱電系統規劃 ●PLC機電整合 著作：●向塔木德學作租屋達人 ●防水查漏獨講堂 ●智在法拍！那些法拍屋老師沒有教你的事 ●智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊（從預售屋買賣看點交實務） ●物業管理菁英的66個工作DNA ●室內配線丙級學科速成 ●創業錢圖：創業籌資及股權安排設計 ●創業計畫書：創業錢圖2 【序言】代銷產業的轉向與回歸 【作者的話】代銷，一把通往不動產領域的萬能鑰匙 【後記】你想要一個什麼樣的代銷人生？－寫給準代銷人的人行指引 【虛實一探】認識代銷業 過去式－預售制度的興起 預售制度的起源 預售制度的好處 代銷公司在建築業的角色 現在式－組織與運作 組織架構與各部門職掌 接案模式 與仲介業的差異 6大重點工作 未來式－職涯與趨勢 大則恆大的發展趨勢 未來接案模式 代銷從業人員的生涯規劃 【企劃本事】代銷人的接案業務 代銷接案步驟 step by step 5分鐘內決定成敗的提案策略 2項提案者需具備的專業能力 策略系統化的能力 說故事的能力 10層提案簡報架構 代銷公司業績及經驗介紹 總體市場環境分析 個體競爭市場分析 銷售個案基本資料 銷售個案SWOT分析 產品定位及客層（目標市場）設定 產品規劃建議 案名建議與廣告企劃 媒體計畫與廣告預算表 價格策略 建設公司訂價4大方法 報酬訂價法 市場競爭定價法 建築品牌定價法 產品差異定價法 代銷公司承銷價3大考量 比較產品差異條件 考量建設公司品牌形象 評估比價、創價及追價（補漲）效應 合約簽訂9個注意事項（含包銷合約範本） 銷售標的 銷售期間 銷售底價之訂定 廣告企劃服務費之計算與支付 超價獎金 廣告預算及支出 銷售率定義 廣告企劃製作及銷售人員 附約內容 包銷工作合約範本 產品定位與產品策略 1網打盡必備資料 基地本身條件 基地附件生活環境機能 基地附近交通條件 區域未來發展潛力 公共工程興建 政府BOT重大開發案 企業重大投資案 特殊功能 公司品牌形象 6步驟定位方法 第一步：產品SWOT分析 第二步：市場區隔 第三步：選定目標市場 第四步：擬定產品策略 第五步：產品坪數及分坪規劃 第六步：產品定位及產品構想 產品定位案例操作 3思量產品規劃策略 是否為「暢銷產品」 是否為「買不到的產品」 何謂「好的產品」 6進言產品包裝建議 平面規劃建議 國內常見立面類型 建築團隊的建議 公設建議 景觀建議 建材建議 廣告企劃與行銷策略 企劃擬定3步驟 第一步：好案名帶來亮眼成績 第二步：由5W發想廣告創意 第三步：現場銷售的3套引導腳本 如何訴求產品利益 銷售總價 銷售單價 地段發展 產品特色 格局規劃 高級建材 特殊工法 公設豐富 付款輕鬆 建築品牌 如何判斷廣告企劃的成敗 好的廣告應備特質 如何判斷是個好的廣告 常見廣告表現方式與訴求 預售屋廣告表現常見內容 【銷售本事】銷售案前籌備作業 3大籌備重點 預算的控制 時間的達成 銷售的達成 【糧食篇】編列廣告預算（廣告預算表） 總預算編列模式 預算分配關鍵3×3 【武器篇】10大媒體利器＋S.P 常用十大媒體工具 出奇制勝的S.P 常用S.P介紹 話題與事件行銷的整合應用 【戰略篇】策動媒體計劃（媒體計劃表） 廣告預算與媒體計畫的關聯性 媒體出場順序及頻率 不同期間的廣告策略 5M廣告策略 【地利篇】打造接待中心 外部設計 內部設計